Evoluția pieței imobiliare din România după creșterea TVA la locuințe a devenit unul dintre cele mai dezbătute subiecte din 2025. Majorarea cotei de TVA a schimbat rapid comportamentul cumpărătorilor și strategiile dezvoltatorilor, influențând atât prețurile, cât și accesibilitatea creditelor. În continuare, analizăm cum s-a resimțit această modificare fiscală pe piață și ce scenarii se conturează pentru următoarele luni.
Context legislativ și fiscal
Începând cu 1 august 2025, cota standard de TVA aplicabilă majorității tranzacțiilor imobiliare a fost majorată de la 19% la 21%, conform Legii nr. 141/2025. Reducerea de TVA la 5% și 9% a fost consolidată într-o cotă unică de 11%, valabilă pentru bunuri și servicii diverse.
Totuși, pentru locuințele noi cu suprafață utilă de maximum 120 m² și valoare sub 600.000 lei (fără TVA), o cotă redusă de 9% continuă să se aplice până la 1 august 2026, cu condiția achitării unui avans până la 1 august 2025.
Impactul imediat — costuri mai mari pentru cumpărători
Această majorare fiscală a generat o creștere directă a prețurilor finale pentru cumpărători. Astfel, pentru un apartament de 100.000 €:
- anterior se plăteau 109.000 € cu TVA de 9%;
- după 1 august 2025, prețul crește la 121.000 € cu TVA de 21% — o diferență de +12.000 €
Un exemplu similar pentru un apartament de 110.000 € indică un cost de 122.000 € după aplicarea noii cote, în creștere semnificativă față de perioada anterioară. În plus, programul guvernamental „Noua Casă” devine mai puțin avantajos, deoarece plafonul de finanțare rămâne același, iar TVA-ul majorat reduce accesibilitatea locuințelor cumpărabile prin acest mecanism.
Reacții și efecte asupra dezvoltatorilor și pieței
- Dezvoltatorii avertizează că majorarea TVA este o măsură atroce și inoportună, care pune presiune atât asupra consumatorilor, cât și asupra sectorului rezidențial — vital pentru economia construcțiilor și a echipamentelor de casă.
- În ciuda creșterii TVA, prețurile locuințelor noi au continuat să se majoreze în perioada 2023–2024, cu valori între +51% și +94% în principalele centre urbane (București, Cluj, Timișoara etc.)
- Analistul Dragoș Cabat susține că, deși diferența de preț generată de TVA nu va schimba dramatic tendințele de creștere, cererea era deja excesivă față de oferta redusă — iar decuplarea cerere-ofertă poate accentua instabilitatea prețurilor
Comportamentul pieței în lunile tranzitorii
- Pe fondul acestei schimbări fiscale, tranzacțiile imobiliare au crescut semnificativ în iulie 2025, înainte de aplicarea noii cote – vânzările de apartamente au avansat cu:
- +16,7% la nivel național,
- +12,7% în București metropolitan,
- +20,2% în Cluj, +27,3% în Iași și +15,4% în Timiș .
- Andrei Cazacu (Imobiliare.ro Finance) atrage atenția că pentru a accesa același nivel de credit, cumpărătorii au nevoie de un avans mai mare și venituri lunare cu până la 15% mai ridicate .
Ce urmează: scenarii pentru piață
- Amânarea deciziei de cumpărare – mulți potențiali cumpărători se vor retrage temporar din piață.
- Reorientarea către segmentul de locuințe vechi – costul total mai scăzut face vechile imobile mai atractive .
- Presiune pe marjele dezvoltatorilor – în cazul în care aceștia nu pot absorbi diferența de TVA, vor fi forțați să ajusteze prețurile sau să amâne proiecte .
- Dificultăți de predictibilitate fiscală – incertitudinea fiscală descurajează investorii străini, care caută stabilitate pentru planificarea pe termen mediu .
Concluzie
Majorarea TVA la locuințe — de la 9% la 21% — creează un șoc fiscal real și previzibil pe piața imobiliară din România. Impactul este resimțit în accesibilitatea locuințelor și în strategiile de vânzare ale dezvoltatorilor. Schimbările fiscale au generat o avalanșă de tranzacții în avans, dar urmează o perioadă de recalibrare a pieței. Amânarea achizițiilor, reorientarea spre segmentul vechi și reducerea activității dezvoltatorilor pot dicta dinamica următoarelor luni.
