Dacă ai ajuns în punctul în care te-ai decis să construiești o casă și deja ai făcut câteva schițe pe hârtie, este momentul să consulți un arhitect.

Înainte de a consulta un arhitect, trebuie să știi că un proiect de casă este compus din mai multe proiecte:

PAC/DTAC:

• Cuprinde plan situaţie, planurile nivelelor (demisol, parter, etaj, etc), plan acoperiş, memoriu de arhitectură, faţade, două secţiuni generice, memoriu de rezistenţă, structura de rezistenţă până la cota zero, fundaţii și plan – vedere împrejmuire. Acestea sunt cerute pentru depunerea documentaţiei în vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie. Recomandat este să prinzi şi anexele (bazine pluvio, fosă septică, beci, exterior, magazie, foişor, etc), în aceasta etapă.
• Înainte de a trece la execuţia proiectului este bine să deții și un studiu geotehnic (ajută la realizarea calculelor de rezistenţă), un Certificat Urbanism pentru construcţie locuinţă, ca sa nu ai surprize că în zonă sunt constrângeri pentru care proiectul tău nu poate fi aprobat.
• Și nu în ultimul rând, un studiu de însorire, care va ajuta la poziționarea casei pe teren și în funcție de analiza perioadei de expunere la lumina solară, arhitectul îți va recomanda cea mai bună compartimentare a încăperilor. Este binecunoscut faptul că lumina naturală este mult mai odihnitoare pentru ochi decât corpurile de iluminat.
• O cameră în care pătrunde lumina de afară până la lăsarea întunericului nu are nevoie de folosirea iluminatului electric și conservă mai bine energia termică, producând astfel economii substanțiale lunar. Tot din acest punct de vedere, studiul de însorire te poate ajuta în orientarea acoperișului în eventualitatea amplasării unor panouri solare sau fotovoltaice, cu același scop al economisirii și al protejării mediului înconjurător prin stoparea risipei energetice.

PT (proiect tehnic)

Conţine o abundență de informaţii ce stau la baza elaborării detaliilor de execuţie:

• Amplasamentul
• Topografia terenului/zonei în care se va construi
• Date geo şi cu privire la seismicitate
• Date legate de caracteristicele (micro) climatice ale zonei
• Date legate de organizarea de şantier şi dacă este cazul, demolări, devieri de reţele
• Marcarea căilor de acces provizorii şi/sau permanente
• Specificarea surselor de apă, energie electrică, gaze, telefon şi altele, atât pentru organizarea de şantier cât şi cele definitive
• Planuri, scheme, memorii tehnice, breviare de calcul pe specialităţi (termice, electrice, sanitare, etc)
• Structura de rezistenţă cu planurile pe toate nivelele, planuri cofrare, armare, detalii pentru fundaţie, stâlpi, grinzi, centuri, memoriu tehnic

DDE/DTDE (Detalii de executie / documentatie tehnica detalii de executie)

Conține următoarele:

• Detalii de alcătuire la fundații, stâlpi, plăci, grinzi, detalii de armare, prinderi, extrase de materiale estimative la beton si armături, planuri de săpături și cofrare.
• Proiecte de instalații pentru fiecare specialitate, conținand: planuri, scheme de funcționare, detalii de execuție unde este cazul, memoriu tehnic si caiet de sarcini pe fiecare specialitate
• Tablouri de tâmplării, tablouri de confecții metalice, estimare de cantități de materiale pentru cărămida, gresii, faianțe, tencuieli, tavane false, termosistem, detalii de alcătuiri la pereți interiori, pereți exteriori, fundații, șapă și glafuri.

Sunt mulți viitori beneficiari care, fie din zgârcenie sau lipsă de bani, ori din neștiință, sar peste anumite părţi din proiect, însă, efectele acestor decizii se vor reflecta in viitor, în costuri suplimentare, în calitatea lucrării sau în timpul de execuție al acesteia.

Dacă ai nevoie să te racordezi la rețeaua de energie electrică, trebuie să știi că acest proces se realizează în conformitate cu prevederile Regulamentului privind racordarea utilizatorilor la rețelele electrice de interes public (Ordinul ANRE nr. 59/2013), iar una dintre etapele procesului de racordare este reprezentată de „Emiterea Avizului Tehnic De Racordare”.

Pentru obținerea avizului tehnic de racordare, solicitantul trebuie să depună:

• Cerere pentru obținerea avizului tehnic de racordare (cu o putere contractată mai mică de 100 kW) sau cererea pentru obţinerea avizului persoane juridice cu o putere contractată mai mare de 100 kW

• Mandatul gratuit

• Avizul de amplasament sau acord unic în copie

• Studiul de soluţie pentru racordarea la reţeaua electrică, dacă a fost elaborat

• Datele tehnice şi energetice caracteristice locului de producere sau de consum al utilizatorului

• Certificatul de urbanism în termen de valabilitate, în copie

• Planul de situație la scară (1:500, 1:1000), cu amplasarea în zonă a locului de producere/consum, vizat de emitentul certificatului de urbanism, ca anexă la acesta, pentru construcţiile noi sau pentru construcţiile existente care se modifică, în copie
• Planul urbanistic zonal (PUZ) aprobat sau planul urbanistic de detaliu (PUD) aprobat, dacă acesta a fost solicitat prin certificatul de urbanism, în copie
  Autorizaţia de construire a obiectivului, în termen de valabilitate, în copie, în situaţia în care se solicită racordarea unei organizări de şantier
• Actul de identitate pentru persoane fizice sau copia certificatului de înregistrare fiscală pentru persoanele juridice
• Actul de proprietate sau orice alt înscris care atestă dreptul de folosinţă asupra terenului, incintei ori clădirii în care se constituie locul de producere sau de consum pentru care se solicită racordarea, în copie; (în cazul spaţiilor închiriate, este necesar şi acordul notarial al proprietarului pentru executarea de lucrări în instalaţiile electrice)

După depunerea documentației complete și achitarea contravalorii tarifului pentru emiterea avizului tehnic de racordare (ATR), operatorul de rețea va emite avizul în maxim 30 de zile calendaristice.
În situația în care nu este posibilă emiterea avizului tehnic de racordare, operatorul de rețea este obligat să comunice acest lucru solicitantului, în termen de maximum 10 zile calendaristice de la înregistrarea cererii de racordare și să menționeze motivele justificate, din punct de vedere tehnic și economic, pentru care nu dă curs acestei cereri.

Alegerea unui teren nepotrivit îți va aduce sigur costuri mai mari și poate întârzia atât construcția cât și momentul mutării. Este bine să fii precaut în privința utilităților, calității solului, vecinilor și a tuturor documentelor existente. Nu uita că acest teren este locul unde îți vei petrece următorii ani, poate chiar întreaga viață.

1. Locația,dimensiunea si pretul terenului

Trebuie să te decizi dacă îți dorești un teren aproape de centrul orașului sau la periferie. Terenurile aflate la periferie au un preț mai mic, așa că poți cumpăra o suprafață mai mare de teren sau să aloci un buget mai mare finisajelor, de exemplu.

Locația terenului este foarte importantă, așadar, alege o locație în funcție de punctele tale de interes: școli sau grădinițe în apropiere, mijloace de transport, supermarket-uri, etc.

Pentru a te asigura că este localizat perfect, poți face un exercițiu (la diferite ore), cronometrând cât timp faci de la teren, cu mașina, până la prima școală, grădiniță sau supermarket, așa vei ști dacă este o locație potrivită sau nu.

Spațiul verde din zonă este un criteriu care nu trebuie neglijat. Dacă este o zonă în care se construiește intensiv, poți avea probleme cu praful și zgomotul chiar și ani de zile.

Un teren ideal, este situat la 30 – 40 de metri de strada principală, evitând astfel și praful provocat de trafic. Zona de relaxare a curții ar trebui să fie opusă străzii, pentru un plus de liniște.

Verifică, dacă lotul va avea acces pietonal, mai ales în zonele rezidențiale.

Dimensiunea ideală a terenului, pentru o casă cu o amprentă de 100 mp, se situează între 500 mp-1000 mp.

Dacă ești interesat de un teren, îi poți cere proprietarului un certificat de urbanism în care să se specifice POT, CUT si H.

POT sau Procentul de Ocupare a Terenului este un indicator procentual care ne arata suprafața maximă pe care se poate construi din totalul suprafeței terenului. Adică, un POT de 50% dintr-un teren de 1000 mp, înseamnă că poți construi o clădire cu o amprentă maximă de 500 m2 la sol.

CUT sau Coeficientul de Utilizare a Terenului este un alt indicator care ne arată suprafața maximă acceptată a construcției, adică suprafața Parterului și a etajelor, însumate.

CUT este oferit ca o cifră, iar suprafața maximă acceptată a construcției se obține înmulțind suprafața totală a terenului cu indicatorul CUT. Astfel, folosind un CUT de 2 la un teren de 1000 m2 rezulta o construcție de 2000 m2 (include parter clădire + etaje).

H – sau Înălțimea maximă, permisă, a construcției. Indicatorul H este oferit in metri. Deci, un regim H = 10 ne indică faptul că nu putem construi o clădire mai înalta de 10m.

În certificatul de urbanism, se specifică foarte clar dacă pe teren se poate construi și în ce condiții. Trebuie solicitat înainte de obținerea Autorizației de Construire, fiind un act public, eliberat de primăria în raza căreia se află terenul, prin care se fac cunoscute solicitantului informații despre regimul juridic (situarea în intravilan sau în afara acestuia), economic (destinația – locuire, comerț) și tehnic (condițiile în care se pot face lucrări de construcții).

2. Utilitățile

Trebuie să iei în calcul toate opțiunile reale despre fiecare utilitate în parte – electricitate, apă, canalizare, gaze naturale, chiar si cablu TV sau internet.

Calculează costul în funcție de locația utilităților față de teren. Dacă terenul se află pe un drum de servitute, trebuie să ai acordul tuturor proprietarilor pentru a te putea branșa la utilități.

3. Studiul geotehnic

Dacă până acum terenul respectă toate criteriile de mai sus și se încadrează in cerințele sau nevoile tale, următorul pas, înainte de a-l cumpăra, este să ceri proprietarului studiul geotehnic. Dacă nu îl are făcut, este bine să îl faci tu, cu acordul lui.

Studiul geotehnic reprezintă o investigație a caracteristicilor straturilor componente ale unui anumit teren în vederea stabilirii măsurilor ce trebuie luate în vederea proiectării și execuției unei construcții.

Studiul geotehnic este o cheltuială pe care o resimți la început, dar pe termen lung, acesta te va ajuta să știi ce fel de fundație este necesară casei tale, în funcție de pânza freatică. În plus, știi exact care este configurația solului.

4.Orientarea viitoarei case

Trebuie să fii atent la forma terenului și la clădirile învecinate, care pot umbri viitoarea construcție. Majoritatea geamurilor viitoarei case trebuie să fie orientate spre sud, pentru a avea mai multa căldură iarna. Spre Nord, ar fi bine să ai cât mai puține geamuri sau chiar deloc.

Putem face o analiză vizuală a clădirilor vecine pentru a ne da seama cum cade umbra pe acea porțiune de teren unde se va amplasa casa.

Iarna, umbra construcțiilor învecinate este de 3 ori mai mare decât înălțimea acestora, iar vara, aproximativ cât înălțimea.

Prin certificatul de urbanism pentru proiecte complexe se cere studiu de însorire pentru obținerea autorizației de construire.

5.Atenție la ACTE!

Terenul trebuie să aibă TOATE actele de proprietate: titlu de proprietate, contract vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, inclusiv actele invocate în certificatul de moștenitor.

Consultă un notar serios și exigent și cere-i să verifice absolut totul. Nu uita, un teren are o carte funciară, adică un document asemănător cărții noastre de identitate. Detaliile esențiale privind Cartea funciară sunt: destinație – intravilan sau extravilan, categorii de folosință, adresă administrativă și observații, dacă sunt.

Dacă ai urmat toți acești pași, înseamnă că ai găsit un teren bun!

Ce este certificatul de urbanism?

Conform legii, „certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic și tehnic al imobilului, caracteristicile zonei în care se găsește imobilul (amplasamentul), cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite, precum și lista avizelor și acordurilor necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construcții”

Construirea unei case necesită parcurgerea câtorva etape obligatorii, care implică depunerea de documente în legătură cu viitoarea construcție și achitarea unor taxe. Ce trebuie să reținem este ca, certificatul de urbanism nu ține loc de autorizație de construcție, dar este necesar la obținerea acesteia.

În certificatul de urbanism, se regăsesc următoarele informații:

• COEFICIENTUL DE UTILIZARE AL TERENULUI sau CUT
• PROCENTUL DE OCUPARE AL TERENULUI sau POT
• REGIMUL MAXIM DE ÎNĂLȚIME AL CONSTRUCȚIEI sau H

Pe scurt , certificatul de urbanism este un act de informare, prin care, după caz, autoritățile administrative locale sau județene, impun constructorului detaliile referitoare la regimul, economic, juridic și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării.

Tot în același certificat, sunt incluse:

• O listă cuprinzând avizele și acordurile legale, necesare în vederea autorizării construcției.

• Condițiile și cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcție de specificul amplasamentului.

Acte necesare pentru obținerea certificatului de urbanism

Certificatul de urbanism, este emis în baza unei cereri prealabile, de către biroul de Urbanism al localității pe aria căreia urmează a fi ridicată o construcție.

Certificatul este semnat de primar sau de președintele consiliului județean, de secretar și de arhitectul-șef sau de către persoana cu responsabilitate în domeniul amenajării teritoriului din aparatul propriu al autorității administrației publice emitente, responsabilitatea emiterii acestuia revenind exclusiv semnatarilor, potrivit atribuțiilor stabilite conform legii.

Pentru eliberarea certificatului, sunt necesare următoarele acte:

• Cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism;
• Elementele de identificare a imobilului pentru care se solicită emiterea certificatului de urbanism, respectiv localitate, număr cadastral și număr de carte funciară, în cazul în care legea nu dispune altfel scopul solicitării;
• chitanța pentru plata taxei de eliberare a certificatului de urbanism;
• act de proprietate (teren sau construcție, dacă este vorba despre o reabilitare);
• plan topografic și plan cadastral, pentru imobilele neînscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară și plan de încadrare în zonă, la una din scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000 ,1:500, după caz, eliberat la cerere, de către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară;
• pentru imobilele înscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară: extras din planul cadastral și extras de carte funciară pentru informare, actualizate la zi, eliberate la cerere, de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară;
• avize de la instituțiile abilitate de la caz la caz – pentru locuințele unifamiliale, nu mai sunt necesare avize de mediu și sanitare;
• anumite norme pentru construcții ori în cazul clădirilor de patrimoniu pentru restaurare;
• avize pentru branșarea la infrastructura edilitară și a căilor de comunicații;
• avize specifice unor zone cu restricții (de exemplu, construcțiile realizate în ariile protejate).

Dacă documentele depuse nu sunt conforme sau nu sunt complete, solicitantul este anunțat în termen de cinci zile lucrătoare despre necesitatea unor acte suplimentare.

Taxe pentru obținerea certificatului de urbanism

Taxele în mediul urban sunt calculate pentru fiecare metru pătrat construit, astfel:

• Până la 150 de metri pătrați – între 5 și 6 lei;
• Între 151 și 250 de metri pătrați – 6-7 lei;
• Între 251 și 500 de metri pătrați – 7-9 lei;
• Între 501 și 750 de metri pătrați – 9-12 lei;
• Între 751 și 1000 de metri pătrați – 12-14 lei;
• Peste 1000 de metri pătrați – 14 lei/metrul pătrat + 0,01 lei/metru pătrat pentru fiecare metru peste 1000.

În mediul rural, taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism constă în jumătate din sumele enumerate.

Valabilitatea certificatului

Certificatul de urbanism are o valabilitate de 12 luni de la data emiterii lui, iar dacă dorim să îi prelungim valabilitatea trebuie să plătim o taxă suplimentară, calculată în funcție de fiecare situație.

Dar, în funcție de alte detalii legate de construcție, certificatul de urbanism poate avea din start o valabilitate mai redusă, de șase luni, sau mai lungă, de 24 de luni.

Daca citești aceste rânduri, sigur te-ai lovit de necesitatea de a obține un Ortofotoplan vizat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară sau de Extrasul de carte funciară pentru informare.

Probabil ai nevoie de ele pentru a putea cere un Certificat de Urbanism în vederea construirii. În câteva rânduri iți voi explica cum poți să le obții de acasă fară să mai faci drumuri.

Trebuie să iți faci un cont pe siteul ANCPI (Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară) LINK SPRE PAGINA DE LOGARE

Apoi, primești un e-mail pentru confirmarea înregistrării.
Pentru obţinerea efectivă a extrasul de carte funciară pentru informare sau a extrasului din planul cadastral, pe ortofotoplan, trebuie să intri pe secţiunea „Servicii”.

Pune în coș ce ai nevoie și vizualizează coșul.

Urmează configurarea extrasul respectiv, accesând câmpul „Configurează”.
Trebuie să introduci date de identificare, cum ar fi: localizarea imobilului – respectiv judeţul şi unitatea administrativ teritorială, precum şi numărul de carte funciară, numărul cadastrului şi numărul topografic.

După introducerea datelor și plata taxei care se face online, cu cardul, vei primi un email cu stadiul în care se află cererea.
Veți fi anunțați pe email atunci când comanda va fi finalizată. Eliberarea durează sub 60 de minute. Ortofotoplanul si Extrasul de Carte Funciară pot fi descărcate din contul de pe site-ul ANCPI.

Sper ca te-am scutit de câteva drumuri și dacă ți-a fost de folos acest articol poti sa ne ajuți cu un share.